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精准调控 “稳”字当头——2021年包头楼市白皮书

作者:小编 2022-01-24 15:55:47 来源:窝窝家家

2021年是不平凡的一年,楼市调控历史之最,高达651次,房地产市场“冰火两重天”。房企积极营销创新,跨界联合品牌扩大影响力。下半年融资收紧,市场行情急速转冷。企业暴雷、购房者信心不足的环境下,保交付也成了项目的卖点。

2021年包头楼市都有哪些变化?窝窝家家旅居网独家策划《2021年包头楼市白皮书》,从政策、预售证、土拍、成交方面 ,以数据说话,以事例印证,回顾2021年包头楼市,提前把握2022年包头楼市走向。


【第一篇章——政策篇】

时间如白驹过隙,2021年已成为历史。回顾这一年,楼市基调可以概括为精准调控,“稳”字当头。

政策方面,2021年可谓是中国房地产市场的政策大年。据不完全统计,全年出台各类调控政策多达500余条,楼市调控高达651次,刷新历史纪录,同比涨幅高达33%。政策发布的密集程度史无前例,并在全年呈现先紧后松的波动态势。但从整个楼市风向标来看,“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策基调始终如一。

【全国】


▶房企正式开始执行“三道红线”

1月1日开始生效:要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1。

▶房地产贷款集中度管理制度正式生效

1月1日起,在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

▶央行:完善金融支持住房租赁政策体系

1月4日,央行召开工作会议。会议强调,落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。引导大型银行下沉服务重心,推动中小银行完善公司治理,聚焦主责主业。

▶国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件

2月18日,国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

▶两会闭幕,再次重申“房住不炒”

保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

▶央行强调坚持“房住不炒”定位,加大住房租赁金融支持力度

3月22日,央行会议强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

▶三部门:严防经营用途贷款违规流入房地产领域 建立违规黑名单

3月26日,为防止经营用途贷款违规流入房地产领域,银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理,建立违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

▶六部门强调加强轻资产住房租赁企业监管

4月,住建部、发改委、公安部、银保监会等6个部门下发《加强轻资产住房租赁企业监管的意见》指出,住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。当住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

▶中央政治局会议提到防止学区房炒作

4月30日,中央政治局会议召开,会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

▶扩大反洗钱领域:房地产从业纳入其中

6月中旬,央行发布《中华人民共和国反洗钱法(修订草案公开征求意见稿)》,将特定非金融机构等纳入调查范围,其中包括:提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构。

▶多地暂停新房、二手房贷业务

6月下旬,热点二线城市中,南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象:部分银行暂停了二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

▶国务院办公厅明确保障性租赁住房基础制度和支持政策

6月24日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。坚持以人民为中心,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。

▶8部门持续政治规范房地产市场秩序

7月23日,住建部发布《住房和城乡建设部等 8 部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。《通知》指出,住房和城乡建设部等 8 部门,力争用 3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成,群众信访投诉量显著下降。

▶“三道红线”再加码

7月26日,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

▶中央政治局会议:坚持“房住不炒”,落实“三孩”政策

7月30日,中共中央政治局召开会议。会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

▶央行发文维护房地产市场健康发展

9月27日央行官网发布消息称,央行货币政策委员会第三季度例会提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议再次提到了两个维护:维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

▶央行发声维护按揭有序发放

10月15日,央行金融市场司司长邹澜指出部分金融机构对“三线四档”存在误解,已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

▶高层密集发声维稳市场

10月20日,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示,房地产市场风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同日,央行官网刊登易纲行长发言,他明确表示,总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险控制在一定范围,避免发生系统性风险。

10月21日,银保监会表示,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓等。

▶房地产税改革试点来了

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次会议提出关于房地产税的要点总结为以下内容:

1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

2、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。

3、本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

▶11月,风向继续偏暖

11月1日,中国金融时报报道称,部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导,更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。

11月9日,中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会,部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。分析人士认为,这意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动。

11月24日,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《必须实现高质量发展》中表示,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

▶中央经济工作会议:促进房地产业良性循环和健康发展

12月10日,中央经济工作会议上再提“房住不炒”定位。会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

▶降准落地,1.2万亿资金入市

12月15日,央行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%,共计释放长期资金约1.2万亿元。

▶银保监会联合发文推进房地产并购贷款业务

12月20日,央行和银保监会联合出台通知,支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目,同时,加强并购贷款的风险控制和贷后管理,做好资金用途的监控。

▶央行:坚持推动金融风险防范化解

12月27日,央行召开2022年中国人民银行工作会议,会议要求,继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作,发挥存款保险制度和行业保障基金在风险处置中的作用。坚持规范与发展并重,依法加强对资本和平台企业监管,持续做好头部网络金融平台整改工作。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。


【包头】


▶简化优化工作流程,助力房地产企业发展

3月15日起,调整房地产项目销售开盘监控业务办理方式,并且对《房地产项目信息公示栏》不再进行统一要求。从3月15日起,中心对取得《商品房预(销)售许可证》的项目制作《房地产项目信息公示栏》不再进行统一要求。各房地产开发企业须根据售楼场所现场布置格局、装修定位、整体色调、场地情况等因素自行制作《房地产项目信息公示栏》。

▶房地产专项整治开始,为期6个月

为进一步巩固我市房地产市场秩序整治成果,切实维护广大购房群众合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,市住建局决定自2021年4月1日起,在市中心城区范围内开展为期6个月的房地产市场秩序专项整治。

▶公积金缴费基数调整

7月1日起,包头正式实施2021年度住房公积金缴存基数调整方案。缴存基数为2020年职工个人月平均工资。职工缴存基数为职工本人上一年度月平均工资,不得低于本市上一年度劳动部门公布的职工月最低工资标准,最高不超过本市统计部门公布的上一年度职工月平均工资总额的三倍。

▶调整购买第二套住房公积金贷款利率

8月9日,内蒙古自治区住房资金中心将对购买家庭第二套住房的缴存职工,在办理住房公积金贷款时,贷款利率按照同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

▶9月15日起,包头住房公积金政策有调整

职工单方建立住房公积金的贷款最高额度由36万元提高至40万元;职工夫妻双方建立住房公积金的贷款最高额度由60万元提高至70万元。职工申请住房公积金贷款的条件由连续足额正常缴存住房公积金一年以上调整为连续足额正常缴存六个月(含)以上。

▶包头限跌令出台

11月10日,包头住房和城乡建设局发布《关于录入新建商品房销售备案价格的通知》。《通知》指出,包头市房地产市场服务监管平台系统已正式上线运行,新系统要求各房地产项目在签订网签合同之前,必须先完成新建商品房备案价格的录入工作。此次新系统中设定了新建商品住房的网签价格不得高于备案价、不得低于备案价10%及以上的限制。

▶《规范房地产市场行为 稳定房地产市场秩序倡议书》发布

11月11日,包头市房地产开发企业协会发布《规范房地产市场行为 稳定房地产市场秩序倡议书》,旨在稳定和规范房地产市场秩序。倡议书围绕“稳价格”“维秩序”,对房地产开发企业提出五大倡议,以更好地促进包头市房地产市场平稳健康发展,稳定和规范市场秩序,遏制房地产市场不合理降价行为。

▶包头市住房公积金缴存基数调整

自2021年12月1日起,在我市开户缴存住房公积金的职工,月缴存工资基数不低于本市最低工资标准1980元。


【第二篇章——入市篇】

 预售证素来有“楼市晴雨表”的说法。所以,看哪个楼盘卖的好不好,从申领预售频次也可窥得一二。预售对于房源库存和市场走势有很大影响,在一定程度上反应了当下房地产行业的运行情况。

基于包头市住房和城乡建设局网站数据,据窝窝家家网站统计,2021年1-12月,包头全市获取商品房预售许可证90张,预售面积共约2095367.82㎡,涉及项目52个。相较于2020年,预售证张数环比下跌22.4%,获证项目数下跌10.3%。2021年,包头预售许可证数量、获证项目数量环比呈下降趋势。

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纵观2021年全年数据,上半年各月获取预售证数量差距较大,下半年各月获取预售证数量差距较小。2021年预售证发放最高峰值出现在4月、6月和7月。受春节假期影响,1、2月份预售证发放数量较少,2月份只发放1张预售证,创全年最低峰值。9、10月份预售证分别发放10张、6张,并没有出现传统的“金九银十”现象。

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2021年包头项目共获取90张预售证。九原区获取预售证24张,获证项目10个,占比27%,位列第一。高新区获取预售证20张,获证项目11个,占比22%。青山区获取预售证17张,获证项目10个,占比19%。昆区获取预售证15张,获证项目11个,占比17%。东河区获取预售证14张,获证项目10个,占比15%。

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随着市政府的迁移,九原区逐渐成为包头未来发展的核心区域,备受各大开发商青睐。万科、碧桂园、中海、远洲、中冶、保利、金地、富力等地产已陆续入驻,为九原区带来诸多优质项目。基数大,新项目多,让九原区预售证数据稳居第一。本次统计,滨河新区项目列入高新区一并统计,增加了高新区数据基数。纵观高新区,滨河新区成为主要贡献区域。青山区,由于新项目少,很多项目处于清盘阶段,因此预售证数量相对不多。昆区和东河区,项目较少,预售证获取数量相对少些。

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2021年包头楼市共有52个项目取得预售许可证。其中,万科城获取5张预售证,排名第一。其次,远洲大都汇、中冶德贤公馆、中冶德贤华府、美室无双、包头恒大学府、包头恒大珺庭分别获取4张预售证。万科中央公园、正翔滨河、世茂云锦分别获取3张预售证。包头东河新城吾悦和府、东方壹号院、景晟学府、水泊东岸、滨江学府、富淳家园、中海望京府、碧桂园凤凰天域、金地风华分别获取2张预售许可证。

基于2021年预售证数据,我们不难看出,2022年年初,包头楼市货量并不多。2022年,包头楼市何去何从,让我们拭目以待。

【第三篇章——土拍篇】

土拍,是房地产市场的信号灯。房企拿地与否,直接反应房地产市场的阴晴圆缺。2021年的包头土拍市场,上演了一半是火焰一半是海水的大戏,上半场高潮迭起,下半场戛然而止,可谓是盛夏直撞寒冬,威猛终归于寂寞。

住宅挂牌地块最多区域:九原区挂牌5宗地块。

住宅成交宗地数量最多区域:九原区、东河区并列第一,分别成交3宗土地。

住宅用地成交面积最多区域:九原区总成交134102.77㎡土地。

住宅用地成交金额最多区域:昆区总成交金额为9.02亿元。

住宅土地亩单价最高地块:上海均和集团拿下的昆区[2021] 1703地块,914万元/亩。

住宅用地成交面积最多地块:保利地产拿下的昆区[2021] 201地块,成交面积90397.56㎡,约合135.6亩。

住宅楼面价最高地块:上海均和集团拿下的昆区[2021] 1703地块,楼面价5485元/㎡。

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据包头市公共资源交易中心数据显示,2021年,包头住宅用地共成交10宗,环比2020年下降29%;成交金额约23.68亿元,环比2020年下降45%;成交总面积386522.81㎡,约合579.79亩,环比2020年下降50%。

2021年上半年,包头住宅用地成交8宗,占全年住宅用地成交总数80%。成交金额约19.32亿元,成交面积331363.7㎡。下半年,包头住宅用地成交2宗,占全年住宅用地成交总数20%,成交金额约4.36亿元,成交面积55159.11㎡。

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纵观2021年包头土拍数据,土拍峰值出现是6月份。据统计,2021年6月,包头住宅用地成交4宗,占全年住宅用地成交总数40%,成交金额约9.95亿元,成交面积为174392.34平米。其次是3月份。3月,包头住宅用地成交2宗,成交金额约5.72亿元,成交面积99700.57㎡。2月、10月、11月住宅用地分别成交1宗。1月、7月、8月、12月,包头住宅用地0成交。

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从区域来看,九原区和东河区住宅用地成交宗数最多,分别成交3宗,并列第一。其中,九原区住宅用地成交金额约8.44亿元,成交面积134102.77㎡。东河区住宅用地成交金额约2.58亿元,成交面积78774.34㎡。昆区住宅用地成交2宗,成交金额约9.02亿元,成交面积为116374.91㎡。昆区住宅用地成交宗数虽然略少,但是成交金额居五区之首。11月2日,上海均和集团有限公司以约合914万元/亩的价格拿下昆区钢铁大街以北、民族西路以西、学府道以东地块,成为2021年地王。地王的诞生,拉高了昆区的成交金额。高新区住宅用地成交1宗,成交金额约1.99亿元,成交面积33784㎡。青山区住宅用地成交1宗,成交金额1.66亿元,成交面积23486.79㎡。

楼市调控的升级和资金周转融资困难的加剧,让各大房企在拿地上一改往年一掷千金疯狂加价的风格,房企们拿地行为更加谨慎,鲜见高溢价地块。与2020年不同,今年的品牌房企拿地意愿骤降,今年只有两家新房企首进包头——金地集团和上海均和集团。随着新房企的首次入驻,其拿下的地块也备受关注。金地集团拿下的[2021] 903地块,在售项目为金地·风华九里,项目已于12月18日开盘,均价8200元/㎡。上海均和集团拿地后,并没有后续动作。

2021年年底,在业内人士并不看好土地市场,以为今年土拍不会再有成交时,11月2日,上海均和集团以914万元/亩的价格拍下昆区[2021] 1703地块。该地块位于昆区钢铁大街以北、民族西路以西、学府道以东。地块周边配套醇熟,地理位置优越,实数优质地块。可以预测,2022年该地块项目将成为包头热点项目之一。


【第四篇章——成交篇】

2018年,头部房企万科提出“活下去”的口号,还被认为是好学生的杞人忧天。却没想到,谨慎派的“一家之言”,竟成为了全行业的“集体焦虑”。据了解,逾8成典型房企未完成全年目标的2021,“活下去”成为了房地产行业的主要命题。

的确,2021年对于房地产行业来说,是充满挑战和“杀戮”的一年。上半年期许有多高,下半年失落就有多深。从下半年开始,各大楼盘开始降价要量,低首付、买房送车位、限时秒杀、一口价通选等促销手段齐上阵。有的旗开得胜,也有的铩羽而归。正所谓,当潮水褪去,才知道谁在裸泳。

岁末年初,窝窝家家旅居网通过市场调查(特别感谢包头市商品房展销中心协助市调,特别感谢提供数据的各个项目),统计到包头44个在售项目的成交数据。据窝窝家家旅居网统计显示,2021年,包头44个项目住宅成交16083套,成交面积为1828948.12㎡,成交金额1443593.86万元。


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(2021年包头楼盘住宅成交套数TOP榜)

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(2021年包头楼盘住宅成交金额TOP榜)

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(2021年包头楼盘住宅成交面积TOP榜)

纵观2021年成交数据,这一年,包头东河吾悦广场成交1351套,成为2021年单盘销冠,成交面积为155000㎡,成交金额97000万元。世茂云锦住宅成交989套,位居第二,成交面积110000平米,成交金额84000万元。万科中央公园成交945套,位居第三,成交面积103846平米,成交金额94500万元。万科城成交921套,位居第四,成交面积107766平米,成交金额101300万元。中海望京府成交890套,位居第五。成交面积111500平米,成交金额100200万元。富力院士廷成交764套,位居第六。成交面积87000平米,成交金额55000万元。远洲·大都汇成交659套,位居第七。成交面积为87000平米,成交金额73000万元。锦尚国际·锦天下成交653套,位居第八。成交面积为87000,成交金额73000万元。中冶德贤公馆成交578套,位居第九,成交金额16868.88平米,成交金额54221.69万元。中国铁建·景晟学府成交560套,位居第十。成交面积67164平米,成交金额45000万元。

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(2021年包头各区成交情况)

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从区域成交数据来看,九原区成交套数居全市之首。据统计,九原区成交4930套,占成交总套数31%,成交面积为518854.76平米,成交金额476818.43万元。东河区成交3574套,占成交总套数22%,成交面积411307.13平米,成交金额257068万元。昆区成交3041套,占成交总套数19%,成交面积363438.17平米,成交金额302275万元。滨河新区成交2229套,占成交总套数14%,成交面积274068平米,成交金额168827万元。青山区成交2123套,占成交总套数13%,成交面积237446.06平米,成交金额218934.02万元。高新区成交152套,占成交总套数1%,成交面积为18176平米,成交金额15193.4万元。石拐区成交34套,位居第七,成交面积5658平米,成交金额4478万元。

纵观2021年,包头各大房企成交数据如下。

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据窝窝家家旅居网统计,2021年,万科四盘住宅成交2406套,成交面积为272821㎡,成交金额为259600万元,问鼎2021包头楼市。

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中海三盘住宅成交1447套,成交面积为176280㎡,成交金额为153079万元。

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富力五盘住宅成交1215套,成交面积为119845㎡,成交金额为75378万元。

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方兴三盘住宅成交892套,成交面积为104752㎡,成交金额为70700万元。

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正翔两盘住宅成交355套,成交面积为49118㎡,成交金额为34250万元。

2021年对于房地产行业来说,是充满挑战的一年,但同时也是深刻变革的一年。这一年,“房住不炒”的基调继续推进,受调控政策和信贷环境收紧等因素影响,新房价格较为萎靡,房地产市场降温一片。总体上看,今年包头楼市除了宏观政策紧缩型调控、疫情引发的经济下行等客观因素外,也与其独特的市场行情息息相关。首先包头房地产今年处于存量市场,入市项目较去年减少,大部分楼盘属于平销顺销去库存阶段。其次,购房者对于住房的需求伴随着生活水平的提高而升级。最后,买涨不买跌的从众心理导致的客户观望情绪。这一系列因素共同参与描绘了2021的楼市答卷。