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热问|夫妻一方擅自卖房,所签订的房屋买卖合同有效吗?

作者:小编 2021-10-18 11:25:12 来源:新京报

在二手房交易中,由于交易环节中的影响因素较多,购房者有时会遇到各种意料不到的问题,导致买卖合同无法正常履行。

最近正在买房的刘先生,就遭遇了二手房买卖合同被终止的情况。刘先生所买的那套房子,产权证署名是卖家王先生,双方已经签订了买卖合同,并且刘先生向王先生支付了20万元定金。但是,近日王先生的妻子曾女士联系刘先生称,丈夫卖房时并未与其商量,她不同意卖这套房,所以要求与刘先生终止买卖合同。

刘先生想了解的是,夫妻一方未征得另一方同意而单独卖房,房屋买卖合同是无效的吗?他又该如何维护自己的权益?

解答:

一对夫妻结婚之后购买的房屋,除特殊约定外,无论登记在哪一方名下,均属于双方共有财产。那么,夫妻一方在出售房产时,会受到“共有财产”的限制,不能单独做决定。

麦田房产专业人士表示,购房者在买房签约时一定要注意一个细节,如果该房屋产权登记在夫妻双方名下,则签约时需夫妻双方共同作为出卖人签约;而如果该房屋产权登记在夫妻一方名下,则签约时建议另一方出具书面的同意出售房屋的文件。

从法律条文上来看,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

麦田房产专业人士解释称,也就是说,夫妻一方未经对方同意,以自身的名义擅自卖房的,尽管房屋买卖合同不会因此而直接失效,但房子很可能无法办理过户手续,合同也是无法继续履行的;而不知情的购房者在解除合同的同时,可以要求卖家承担违约责任或支付赔偿。

所以,对于像刘先生这样,已经签了合同并交了定金,却不得不终止合同的购房者来说,其可以要求卖家承担违约责任或支付相应赔偿(包括房屋差价损失等),以维护自身权益。

此外,在符合特定条件的情况下,比如夫妻另一方追认买卖合同,或购房者能举证夫妻另一方知道而未表示反对等,法院也有可能会判决继续履行房屋买卖合同。